【研究报告内容摘要】
本周观点:随着疫情得到控制,4月全国地产投资销售数据持续修复(4月单月投资同比增长7%,较3月提升5.8pct,销售面积同比降2.1%,较3月收窄12pct),短期受各房企赶工提振,预计投资开工仍有望延续改善,销售端随着供给逐步放量,成交有望持续修复。
本周人大常委会法工委称房地产税立法仍在研究起草,预计年内上会审议可能性或较小;万科提请股东大会回购授权,价值认可或带来估值修复。板块投资方面,主流房企对应2020年估值不足7倍,股息率超过4%,行业短期机会仍是低估值、低持仓、高股息率、融资改善带来的配置价值,中期需关注供应放量、需求萎缩可能带来的楼市调整及政策新一轮改善机会。个股建议关注:1)融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科a、保利地产、金地集团等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、中南建设、新城控股等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
政策环境监测:1)人大常委会法工委:房地产税立法仍在研究起草;2)4月金融及社融数据:居民中长贷增量维持韧性,企业债净融资保持高位。
市场运行监测:1)成交环比上升,短期有望持续。随着假期备案滞后影响结束,本周(5.10-5.16)新房成交5.8万套、二手房成交2.1万套,环比升33%、44%;5月新房月日均成交同比降7.1%,较4月缩小5.0pct。短期随着供应量上涨,销售有望回升,但需关注经济及收入增速放缓对居民购房意愿的影响。2)刚需刚改仍为成交主流。4月32城商品住宅成交中,140平以下成交套数占比环比降1pct至88%。3)推盘稳中有升,后续料将逐步放量。4.27-5.3重点城市新推房源1.4万套,环比升13.5%,连续三周上升;去化率65.9%,环比升5.4pct。疫情逐步控制下,房企预计加快销售、回款步伐,推盘有望持续回升,但工期因素或将制约回升速度。4)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存8966万平,环比降1.4%。中期随着推盘量上升、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。
5)土地成交面积、溢价率回落,一线占比上升。上周百城土地供应建面1305万平、成交建面1411万平,环比降69.1%、51.6%;成交溢价率11.1%,环比降5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.6%、36.6%、53.8%,环比分别升4.0pct、降0.5pct、降3.5pct。
由于疫情导致地方财政支出增加,预计后续各地方仍有望加大供地数量及质量,预计短期土地成交仍有望回升。
资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债27亿元,较上周减少20亿元;由于流动性危机尚未完全解除,本周内房企海外债无新债发行。2)信托:本周集合信托发行97.0亿元,净融资-162.6亿元,较上周分别变化29.2亿元、-99.7亿元。3)地产股:本周申万地产板块跌1.8%,跑输沪深300(-1.3%);当前地产板块pe(ttm)8.7倍,低于沪深300的12.1倍,估值处于近五年3%分位。
风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。

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